“¿Somos o nos hacemos?, ¿Sos o te haces?. ¿Es o se hace?”, no que un título que ofendió a la comuna capitalina. Más bien propició una extensa charla informal entre Diversa y el Secretario de Planificación y Desarrollo Municipal, quien se ocupó de ampliar y profundizar las cuestiones que subyacen a los actuales problemas del área centro. Aquí algunos detalles de ese diálogo.
Desde hace unos meses, Gabriel Chibán ocupa un cargo que levantó polémicas en el pasado mediato. Es abogado (magister en derecho administrativo). No esconde metas y expectativas en relación a su actual rol: su razón de ser en la función pública aparece ligada al conflicto normativo relacionado con el tercer plan regulador de la ciudad de Salta, conocido por sus siglas P.I.D.U.A (Plan Integral de Desarrollo Urbano y Ambiente). De aquí, que él mismo aclare que su tarea se acerca más a lo técnico / jurídico que a lo técnico / urbanístico.
Uno de los desafíos consiste en encontrar soluciones viables al candente tema de las excepciones otorgadas por la comuna entre 2003 y 2009 para construir edificios sobre el área centro. Cuando el P.I.D.U.A. se transformó en materia de aplicación urbana en la capital salteña (2003), en realidad no se esperaba que los respectivos códigos tardaran tanto tiempo en ser aprobados. Hablamos del Código de Edificación y el de Planificación Urbana, herramientas básicas para materializar un plan regulador. Esto quiere decir que durante los unos siete años más que vacío legal apareció un conflicto: el P.I.D.U.A convivió con los códigos del plan regulador de 1984. Las dos comisiones alcanzaron notoriedad durante el pico de la polémica ante la nueva tanda de edificios que apareció en los últimos años sobre el escenario del área centro (CAT y CASA). La razón de ser de cada una responde a figuras contempladas en los códigos del hoy caduco plan rector (1984). Son ellas las que se utilizaron como herramientas de transición hasta tanto la reactualización de los códigos saliera con el visto bueno del Concejo Deliberante (CD) capitalino.
La dilación en su sanción puede ser letra de numerosos artículos. Lo cierto para Chibán es la existencia de hitos claves en la trama, como algunas diferencias importantes entre el borrador de los códigos enviado al CD y el que finalmente se sancionó. “Una de las principales fue la densificación prevista”, apuntó a Diversa. El proyecto original contemplaba una ocupación sobre el área centro de 1200 habitantes por hectárea, mientras que en la letra de los códigos finalmente sancionados se establece como máximo los 600 habitantes por hectárea.
El dato no es menor. Los años que median entre 2003 y 2009 incluyen el pico de bonanza económica, producto de las ganancias extraordinarias de ciertos segmentos de la sociedad ligados a la actividad agrícola (caso soja). “La realidad nos dice que quienes buscaban resguardar su dinero, no confiaron tanto en bancos como en ladrillos”, opinó. Por lo tanto, una interpretación posible del por qué de las excepciones otorgadas puede sustentarse en que ante el alto nivel de dinero en circulación deseoso de ser canalizado en opciones de inversión, un sector de los involucrados consideró más probable que los códigos salieran del CD sin muchas modificaciones. La realidad demostró exactamente lo contrario.
El tablero encendió la luz roja al municipio capitalino cuando la Corte Suprema de Justicia de Salta (CJS) se expidió sobre el caso “Mena, Benito Cayetano y EFEVEDE S.A s/ amparo”. Se trata de una historia que nace con un tipo de particular (vecino) que vio afectada su calidad de vida ante la construcción de un edificio sobre el área en cuestión. Hasta ahí el argumento era frágil. Sin embargo, su categoría cambió al entender que se trataba de una edificación de altura que se levantó gracias a una ordenanza de excepción.
“El fallo de la CJS tiene varias aristas, su interpretación no es lineal”, explicó a Diversa el funcionario durante otro tramo de la entrevista. Si bien la CJS dirime finalmente sobre una cuestión doméstica, una de sus principales conclusiones (declarar nula la excepción otorgada en ese caso) parece vulnerar el nuevo status constitucional de los municipios argentinos tras la reforma de la Carta Magna en 1994. Por eso, la comuna sentó en el polémico sillón de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Municipal alguien con la capacidad necesaria para anteponer al fallo emitido un recurso extraordinario ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN).
Con la figura jurídica se buscaría defender a la comuna capitalina ante un probable error de interpretación de parte de la Corte local. Una vía posible, es que la misma al decir que la excepción es nula (no inconstitucional) vulnere con su fallo el carácter autónomo de los municipios. Por lo tanto etiquetaría al CD capitalino como un órgano sin atribuciones para generar sus propias leyes administrativas.
Como la CSJN no emitió aún conclusiones sobre el tema, la pregunta obligada hace foco en el futuro mediato: ¿qué pasará?. Hay quienes opinan que en la letra de su fallo, probablemente ordene dos cosas: a) que se deben respetar las autonomías y b) que las ordenanzas no pueden ser declaradas nulas. ¿Y en la cuestión doméstica?. Si las conclusiones de la Corte nacional resultan cercanas a ésta línea de interpretación, entonces la comuna podrá pensar en cómo materializar la otra parte de las conclusión emitidas para el “Caso Mena” por su par local.
Para el funcionario municipal, “lo importante de ahora en más, es respetar a rajatabla el marco normativo existente”. Todo lo anterior, es decir, los particulares (empresas constructoras vinculadas a edificios en altura que se levantaron vía excepciones sea por CASA, CAT o CD capitalino) deberán trabajar en la elaboración de los estudios de impacto ambiental correspondientes, tal como la CJS dictaminó.
Esa será materia de nuevos capítulos. En ese punto las posiciones marcan tres posturas que dirimen su lugar en la realidad: a) terminar las obras como están, por lo que la comuna deberá estudiar cuáles son las compensaciones que éstos particulares deberán realizar, b) demoler lo que se construyó de más, o c) paralizar indefinidamente las obras ejecutadas bajo excepción. El otro tema a resolver serán las decisiones (excepciones) que emita el CD capitalino en el futuro, ante casos de otros particulares que hoy buscan invertir pero los códigos vigentes desde Enero de 2010 lo prohíben (caso Hospital Materno Infantil de Tres Cerritos).
